Ainda Vale a Pena Investir em Fundos Imobiliários? Descubra Agora!

Com a Selic em 14,75%, uma das maiores dos últimos 20 anos, muitos investidores estão se perguntando: "Será que ainda vale a pena investir em fundos imobiliários ou é hora de vender?" Essa dúvida é mais comum do que parece, especialmente quando a renda fixa começa a pagar mais de 1% ao mês.

Se você também está se questionando, fique tranquilo. Neste artigo, vamos explorar se os fundos imobiliários estão baratos e, principalmente, se faz sentido manter ou aumentar sua exposição neles, mesmo com a taxa Selic nas alturas.

O Que Acontece com os FIIs Quando a Selic Sobe ou Cai?

Para entender esse movimento, precisamos olhar a relação histórica entre a Selic e o IFIX — o índice que mede o desempenho médio dos principais fundos imobiliários da bolsa.

Veja alguns dados relevantes:

• Janeiro de 2012 a Janeiro de 2013: A Selic caiu de 10,5% para 7,25% (queda de 34,8%). Nesse período, o IFIX subiu 36,7%.

• Janeiro de 2013 a Abril de 2014: A Selic subiu de 7,25% para 11% (alta de 53,3%), e o IFIX caiu 23,5%.

• Abril de 2016 a Julho de 2019: A Selic teve uma queda de 54,8%, e o IFIX disparou 75%.

• Julho de 2019 a Julho de 2023: A Selic subiu impressionantes 113%, enquanto o IFIX ficou praticamente de lado, com alta tímida de 19%.

Conclusão:

Quando a Selic cai, o IFIX sobe. Quando a Selic sobe, o IFIX tende a cair. Isso acontece, principalmente, porque 76,1% dos investidores em fundos imobiliários são pessoas físicas, que costumam reagir emocionalmente às mudanças no cenário econômico, migrando rapidamente seus investimentos entre renda fixa e variável.

Atualmente, com a Selic nas máximas, muitos fundos estão com preços descontados. E segundo o Boletim Focus, a tendência é de queda gradual na taxa de juros:

• 2026: Selic estimada em 12,5%

• 2027: Selic em 10,5%

• 2028: Selic em 10%

Isso significa que estamos possivelmente em um dos últimos momentos para aproveitar os FIIs com preços mais baixos, antes de um ciclo de valorização com a queda dos juros.

O Que é P/VP e Como Isso Ajuda a Saber se Um FII Está Barato?

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) é um dos indicadores mais importantes na análise de fundos imobiliários. Ele mostra se um fundo está sendo negociado acima ou abaixo do valor dos seus imóveis.

Como interpretar:

• P/VP acima de 1: O fundo está mais caro que seu valor patrimonial. Isso pode fazer sentido se os imóveis forem muito bem localizados, altamente rentáveis ou se o mercado acredita em forte valorização futura.

• P/VP abaixo de 1: O fundo está sendo negociado com desconto em relação ao valor dos seus imóveis. Isso pode indicar uma oportunidade, especialmente quando o mercado está com medo ou avesso a risco.

Cenário Atual dos FIIs (Abril de 2025)

Todos os segmentos de FIIs estão, atualmente, abaixo de 1 no P/VP, ou seja, sendo negociados com desconto:

• Escritórios: 0,68 (mais descontado)

• Shoppings: 0,82

• Fundos Híbridos: 0,84

• FOFs (Fundos de Fundos): 0,87

• Logística e Renda Urbana: 0,90

• Fundos de Papel: 0,94 (mais próximo do valor patrimonial)

Isso reflete um mercado ainda cauteloso, com investidores priorizando a segurança da renda fixa.

Por Que o P/VP Cai Quando a Selic Sobe?

Quando a Selic sobe, os investimentos em renda fixa se tornam mais atraentes, oferecendo retornos elevados com baixo risco. Isso faz com que muitos investidores saiam dos FIIs, pressionando os preços para baixo e, consequentemente, derrubando o P/VP.

Isso é mais evidente em ciclos de alta intensa da Selic, como:

• Abril de 2013 a Julho de 2015: Selic subiu de 7,25% para 14,25%.

• Outubro de 2020 a Agosto de 2022: Selic disparou de 2% para 13,75%.

Então... Ainda Vale a Pena Investir em FIIs?

Se você acredita que a Selic, de fato, começará um ciclo de queda nos próximos anos (como já está sendo projetado pelo mercado), então sim, faz muito sentido investir em fundos imobiliários agora.

O cenário atual oferece:

• Fundos com desconto (P/VP abaixo de 1)

• Potencial de valorização com a queda dos juros

• Dividendos recorrentes, que continuam atrativos mesmo com juros altos

Quando a Selic começar a cair, é bem provável que os preços dos FIIs subam novamente, reduzindo esses descontos que estamos vendo hoje.

Conclusão Final

O mercado de FIIs funciona em ciclos. Hoje, estamos no ciclo de juros altos, onde os fundos estão baratos. Se você investe pensando no longo prazo, este pode ser um dos melhores momentos para montar ou reforçar sua carteira de fundos imobiliários.

Claro, é fundamental analisar cada fundo individualmente, entender os ativos, a gestão e o setor em que ele atua.